不動産所得について　【新築一戸建ての価値が、減り続けている！】

不動産

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2021.06.05 2021.05.29

建物の概要

ここでは、建物について、お話させていただきます。

僕が購入した、一戸建ては、注文住宅で建築しました。
建物の費用は、約２０００万。２階建て。
土地の費用は、約１６００万。約４００㎡。田舎のため土地は広い。
合計３６００万です。
築年数は、１３年。

住宅の価値は、築年数に依存します。

木造住宅としての情報となりますが、
木造住宅の耐用年数は２２年と決まっています。

耐用年数とは「減価償却資産が利用に耐える年数」のことで、正式には法定耐用年数といわれます。法定耐用年数が過ぎると税務上の資産価値は、ゼロとなります。

つまり、２２年経過後、建物の価値はゼロとなり、土地の価値だけが残ります。

僕の建物の費用は、約２０００万。
耐用年数２２年で割ると、毎年９１万の価値が減ることとなります。

売却検討した築年数１２年経過時の、見積もり額　約２６００万－。
これは不動産価値も含みます。不動産価値については、路線価により決定されます。

単純に、メーカ利益等の情報はなしにして、この見積もり額　約２６００万－を、建物＋不動産と考えれると、
不動産価値　約１６００万。（購入時と同じとした場合）
建物の価値　約１０００万。
ということがわかります。

つまり、当時新築から１１年が経過した時の建物の価値は、
約２０００万から、約１０００万となっていることがわかります。
１０００万÷築１２年＝年８３万
毎年、８３万の建物価値が減っていることがわかります。
そして、２２年経過後、建物の価値はゼロとなり。不動産価値だけが、存在することになります。

重要ポイント
僕が、新築一戸建てを、一生に１回あるか、ないかの買い物をして、
大切な時間を過ごし、お金や時間をたくさん使い、より便利に、より幸せに、書斎を増築したり、品質の良い設備を導入したり、ご自慢のリビングにしたり、したとしても、耐用年数２２年経過後、価値はほぼなくなります。

価値という観点から考えると、これらの行為は、自己満足でしかありません。

しかし、木造住宅の耐用年数２２年ですが、これは減価償却の計算に使われるもので、建物の寿命とは関係はありません。そのため、建物のメンテナンスは、最低限する必要があります。

僕の場合は、１０年経過したところで、メーカー保証が切れることもあり、１０年点検を実施しました。これは、無償ではなく、有償となります。しかも数百万という大金です。

建築会社の大工さんが、建物診断を実施し、今後長期にわたり安心に生活するための改修作業となります。主に、屋根、外壁、基礎の点検があります。

点検の結果、外壁のサイディングとサイディングの継ぎ目に、防雨性を保つための、シーリングが劣化していました。外壁のシーリング塗りなおし作業、雨戸劣化による交換、ベランダの補修、給湯器劣化による交換、畳交換などなど、合計１８０万ぐらいの見積もりを頂きました。
１０年経過すれば、当然劣化もします。

しかしながら、素人では、この見積もりが妥当なのかは、難しいと思いますので、他建築メーカーへ相見積もりを行う方が良いです。結果、１２０万で対応していただくことになりました。

建築当初、メーカーご担当者から、１０年後、有償で、改修作業が必要になるお話は聞いておりましたが、時間の経過とともに、いやなことは忘れてしまうものです。
数百万ものメンテナンス費用をもっている、ご家庭は少ないと思います。
ローンもあるらしいが・・・

重要ポイント
不動産を所有するということは、１年間１０万の、メンテナンス費用を予算として、蓄えることが大事なことだと感じました。

ご自分で、建築のメンテナンスが出来ないようであれば、必要経費としてみるべきお金と判断します。

補足
僕の家の屋根は、コロニアルという一般的な材料を使用しています。
コロニアルは他屋根材と比べても価格が安いメリットがあります。

２０年程度の耐用年数があるため、１０年点検で屋根塗装はしなくても問題ないと判断しました。

お風呂や、トイレ、キッチンなどの水回りについては、１０年経過した劣化感がわかるぐらいです。全体的には、問題ない状態です。これらも２０年経過後、交換が必要ですね。

所感
メーカー建売と比べ、注文住宅で建築した建物の方が、割高ではありますが、全体的に資材の品質が高く、長持ちすると考えています。

ここまでが、「建物の価値とは」のお話となります。