不動産所得について　【会社員の僕が、自分の一戸建てから、家賃収入を稼ぐ方法とは　賃貸編】

賃貸にするまでの手順

賃貸にするまでの手順を、とりまとめましたので、ご参考にしてください。

１．不動産屋さんを決める
２．不動産屋さん営業担当者と打ち合わせを行う
３．ご自分の建物、不動産を貸すための、改修費用
４．賃貸にする希望日と、家賃設定を行う
５．住宅賃貸借契約書　仮契約
６．不動産屋さんの営業活動を、進めていただく
７．借主が決まる
８．住宅賃貸借契約書　本契約
９．借主の生活がはじまる
１０．借主から、家賃が振り込まれる　完了

重要項目について、さらに深堀していきましょう！

不動産屋さんを決める　僕の経験談

不動産屋さんについて、僕の地域では、大手メーカー子会社である不動産屋さんに、相談を持ち掛けました。

僕の地元には、たくさんの不動産屋さんがありますが、個人経営をしている不動産屋さんは、避けました。

理由は、営業力、実績、信頼の観点から、長期にわたりお付き合いする可能性があるため、個人経営よりか、会社規模の大きい方が、総合的良いと判断しました。

僕が不動産を購入した時の、不動産屋さんへ、賃貸をしたいという相談を、させていただきましたが、折り合いがあわず、断念しました。ちなみにこの不動産屋さんも個人経営の不動産屋さんです。

不動産営業担当者との出会いは重要です。
長いお付き合いになるため、お互い、人間性も含め、信頼関係を築くため、前向きな行動、ざっくばらんな話ができる人がいいですね。

ご自分の建物、不動産を貸すための、改修費用！僕の経験談　お金編

賃貸にするためには、ご自分の自宅が、商品となるわけです。
これは、不動産屋さんからみても、僕の自宅について、一つの商品とした、見方をします。（口では言わないと思いますが）

まずは、不動産屋さんの担当者が、建物、敷地、土地、近隣環境などを、メーカー不動産査定チェックシートに基づき点検していきます。

この結果、補修費用、交換費用、などのお見積りをいただきます。
賃貸とするための改修費用が、ここで判明します。

僕の経験談
僕の自宅の場合は、これらの補修や交換などの費用は、総額約５０万円でした。
この額については、相見積もりなど、あえてとりませんでした。
不動産屋さんを決定した以上、信頼関係を築くため、僕の中で、妥当と判断しました。

一例ですが、
家の中の清掃は、不動産屋さんの関連業者が、清掃をします。
単価　1㎡あたり　1,400円でした。
100㎡であれば　140,000円です。
不動産屋さんにもよりますが、全ての作業単価は、明確になっています。

部屋の壁紙の汚れや、はがれ、猫の爪の傷跡など、全て補修もしくは、交換となります。
水回りなどは、劣化が見た目わかるため、これらも、床の張替え、壁の張替え、お風呂湯舟、内装、補修があります。
内扉の締まりが悪ければ、調整などあります。
網戸が破れていれば、交換となります。
キッチンの油汚れ、換気扇動作不備などあれば、補修や交換対象となります。
雨戸の締まりが悪い等あれば、補修や交換対象となります。
給湯器の設備の寿命等も考慮する必要があります。
エアコン清掃など、全ての家財、設備、基礎、屋根、環境をチェックします。

これらの費用は、全て自己負担となります。

家賃設定を行う

毎月のお家賃を、取り決めます。
基本的に、賃料は、貸主が、決めます。

僕の場合は、不動産ローン＋不動産屋への管理費用＝毎月のお家賃　としました。

賃料が、近隣と比べ割高であれば、借主は、他の物件を選択します。
賃料が、近隣と比べ割安であれば、借主は、すぐにでも、問い合わせがきます。

仮に契約後、居住が開始されますが、お家賃の理由に、早期に退去することも考えれます。
利益追求ではなく、妥当な家賃設定が良いでしょう。

住宅賃貸借契約書　仮契約とは

住宅賃貸借契約書とは、僕の不動産を、賃貸とするために、貸主（自分）、借主（相手）、管理業者（不動産業者）、宅建建物取引業者（不動産業者）、宅建建物取引士（不動産業者）が、契約期間、家賃、特約事項、契約条項、重要事項説明書等の契約を文書化したものです。

簡単に言えば、不動産を借りるために、お互い約束をするようなものです。

様々な場面で、契約書など、ふだん何気なく、取り交わすこともありますが、正直、理解せず、記憶にもない状態で、進めているような気がします。

しかしながら、自分の不動産の契約のことであれば、投資額が大きいだけに、時間をかけて、理解し、お互いが納得することが、必要です。

当然、僕も、はじめての経験であり、言葉だけ聞くと、堅苦しくなりますが、非常に大事な項目です。落ち着いて、ひとつづつ理解して、進めましょう。

仮契約というのは、まずは、不動産屋さんへ、貸主は賃貸として、不動産屋さんへ一任するという意思表示の意味があります。
借主が決定後、本契約となります。

借主が決まる

希望者の借主が訪れ、不動産賃貸借に興味があった場合、不動産屋さん経由、貸主へ連絡があります。ちなみに、窓口業務は、不動産屋さんが担うことになります。
これらの営業活動や窓口業務を一任することを管理業務といいます。

これらもすべて有償であります。
貸主が不動産屋さんへ管理業務依頼として、１カ月約５０００円程度の費用が発生します。

貸主と借主が、直接会うことはありません。

希望借主の方の、個人情報はもちろんのこと、ご職業、年収、更には、理由等の情報を開示していただきます。
複数人希望者いるようであれば、同様に情報を確認します。
それらの情報から、貸主が、最終判断します。

少し信用がないなと貸主が、判断すれば、その方については、お断りすることも出来ます。
ただし、借主側も、たくさんいるとは限りません、現実的な行動も必要だと考えます。

借主から、家賃が振り込まれる！　僕の経験談

僕の経験談
住宅賃貸借契約書　本契約するまでには、半年ほど時間を要しました。

全体の費用も、約６０万ほどかかりました。
賃貸のための改修費用　　　　約４０万－
不動産屋さんへ家賃１カ月分　約１１万－
不動産屋さんへ管理業務　　　　　５千　今後毎月発生します。
浄化槽汲み取り　　　　　　　約　２万－
消耗品等々　　　　　　　　　約　５万－
合計　　　　　　　　　　　　約６０万－

上記手順が完了し、
ようやく、借主から、毎月お家賃が振り込まれる状況となりました。

可能であれば、借主の方が、末永く、僕の自宅で、生活をしていただけら、幸いです。

僕の苦労話　体力編

僕の苦労話
一番苦労したのは、お金の問題ではなく、体力です。

僕の土地は、約４００㎡あります。
桜の木や、ゆずの木や、竹などの樹木を、たくさん植えました。

これらは、長い時間をかけ、大きく成長しました。
春には花を咲かせ、夏には木々が青々とし、僕をいやしてくれました。

しかしながら、賃貸にするということは、これらの樹木、植物は不必要のため、はじめの更地状態に戻す必要があります。不動産屋さんの考え方によると思いますが・・・

この樹木の伐採が想像以上に大変でした。
樹木の根は、地中深く、幅広く生い茂り、これらを処分するために、たくさんの労力を使うことになりました。

特に、竹は、超大変でした。
土の中で、枝が何十に枝分かれし、土と根が、がっちりかみ合う感じで、大人が力で引っ張るぐらいでは、到底抜けません。正直、身体が壊れます。（途中諦めました・・・）

僕が、きれいだと思ったとしても、借主は、まったく興味がないのです。
不動産屋さんの見解では、樹木は、営業を行うための、マイナスポイントとなるそうです。

庭の手入れも、お金を出せば、専門業者にお願い出来ますが、高額な費用が発生します。

そのため、樹木伐採、雑草処分、庭の手入れについては、家族や、知人の力をお借りし、人力で対応しました。

今では、一番の思い出であり、一番の苦労話のネタとなります。
この場をかりて、お礼申し上げます。
ありがとうございました。

不動産所得について過去ブログご参考にしていただければ幸いです。
不動産所得について　【会社員が、新築一戸建てを購入する！】 | ひろBlog (hiro101.com)
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