知人が所有するマンションについての賃貸方法
不動産ブログご無沙汰しております。
終わっているわけでは、ありません( ﾟДﾟ)
僕が、個人所有している一戸建ては、今年はじめ、賃貸としました。
その後、賃貸収入は、安定的に継続しています。
されはさておき、
じつは最近、僕の知人から、相談がありました。
それは、知人が所有するマンションについてです。
知人が所有するマンションを、私用のため、本人の住居から、第三者に賃貸にする方法を、
知りたいとの内容です。
マンション不動産現状
築年数 ２００７年
駅からの距離徒歩約 １０分
専有面積 ３５㎡(10.80坪)
間取り １LDK
毎月ローン 約８万円
負債 １４００万円
試算価値 １３００万円
差額 １００万円
売却手数料 ５０万円
売却では、不動産売却手数料含めると、１５０万円程度の負債が、残ると思われます。
幸いにも、駅ちかであり、築年数も１３年と中古物件でも比較的新しく、
都心に近い不動産であるため、賃貸でも、売却でもどちらも、可能性がある物件と、
不動産屋さんからは、お墨付きを頂いております。
本人の資産も、それなりにあり、早期に、お金を必要としていません。
どちらかというと、
投資物件の考えが強く、賃貸で、同じ程度のお家賃で貸出し、
年間約１００万円の収入とした場合、約１４年で負債がゼロとなることから、
検討している次第です。
マンション耐用年数
マンション(鉄筋コンクリート造の建物)の法定耐用年数は、
１９９８年の税制改正によって４７年と定められております。
これは毎年減価償却をしていき、最終的に償却がゼロ＝建物の価値がゼロになるのが、
４７年ということです。
一見、耐用年数を超えると、何か性能が、落ちるかのような表現ですが、
実際には何の影響もなく、耐用年数＝寿命ではありません。
この部分を勘違いされている方が多くいます。
マンションの建物については、
当然、劣化はしていきますが、
下地が丈夫であれば、補修等を繰り返し、４７年後も、居住は可能です。
ちなみに、木造住宅の耐用年数は、２２年となります。
僕は、木造一戸建てであります。
マンションは倍以上あることが、うらやましいです。
はなしを戻すと、
マンションを持つということは、４７年間長期にわたり、資産として有効とも言えます。
不動産所得について 【会社員の僕が、家賃収入を稼ぐ方法とは】 | ひろBlog (hiro101.com)
売却か？賃貸か？
売却とした場合は、１３００万とのお見積りです。
これから、賃貸として場合の、問題点を洗い出し、それらを解決する必要があります。
ご自分が、一生住むために、
考えた結果、購入したものですから、売却して、マイナスになるのは
僕的には、どうしてもげせないです。(; ･`д･´)
賃貸としての確認事項
・賃貸借契約内容の確認と理解
・物件需要の有無と感触
・賃貸にするための費用総見積り
・賃貸リスクの洗い出し 以下含む
・管理会社の役割明確化
・賃貸者の役割明確化
・管理会社の毎月費用
・借用者が退去した場合の対応と、新規の営業活動
・新規借用者が決った場合の対応
・上記の手順が繰返しとなるが、管理会社内で業務の確率がされているか
・上記の手順の中で、オーナー費用負担はどこか
・賃料設定
・借用者に、家賃保証会社への登録と、連帯保証人を含めないと、利用出来いルールは可能かの確認
・借用者が賃料の支配い怠った場合の対応
・借用者と賃貸者の接点があるかの確認
・トラブル事例の対応を確認
・借用者側の行動が要因で、部屋全体が水漏れとなった場合は、どのような対応になるか
・固定資産税などの管理
・その他、賃貸者が、お金を支払う、町内会費等あるか確認
・マンション特有の問題はあるか 共有部分など
・マンション管理費について、借用者側が支払うか確認
・退去日に自室の写真を撮っておく必要がある
・マンション管理人との関係はあるか
・駐車場の利用はどうなるのか
・駐輪場の利用はどうなるのか
・インターネットネット環境は、マンション管理費に含まれるのか
・郵便物の住所変更届の確認
・日差しがあまりよくないことも事前に話す必要があるか確認
・不動産重要書類があるか確認
・ペットは可の物件だが、トラブル要因となるため賃貸には向いていないため不可が良い
・キッチン、トイレ、お風呂水回りの不具合があれば、事前に報告した方が良い
・その他、修復できるものがあれば、自分で修復した方が、余分な費用を避けることが出来る
・残置物などを、選別しておく必要
・その他、不具合や、イベントや、借主側に伝える内容があるか確認
・不要なものは処分しておく
まずは、上記ぐらいの事柄については、理解する必要があります。
これから最短でも３カ月ぐらの時間確保は、必要になります。
急ぐと、足元をすくわれる可能性が高くなります。
疑問点は、残さず、可能な限り、調べ、解決するために行動する必要があります。
YouTubeでも、キーワードにより、有識者のアドバイスは有効です。
その後、
売却と賃貸を同じ、ものさしで、比較することが重要です。
途中経過ですが、ご参考にどうぞ。
僕も出来るが知人をサポートさせていただきます(;^ω^)
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